Apakah Sertifikasi LEED Meningkatkan Pendapatan Hotel? Temuan Riset Cornell
Sertifikasi sudah mapan diketahui sebagai penghematan biaya. Pertanyaan yang lebih menarik adalah apakah ia juga menyentuh sisi bisnis yang tidak langsung dipengaruhinya.
Sertifikasi LEED sudah mapan diketahui sebagai pengurangan biaya operasional. Pertanyaan yang lebih menarik bagi pengembang hotel adalah apakah ia memengaruhi pendapatan — sisi bisnis yang tidak langsung disentuh sertifikasi. Riset dari Cornell Center for Hospitality Research menemukan bahwa memang demikian: hotel bersertifikat LEED mengungguli kompetitor sebanding yang tidak bersertifikat pada RevPAR, ukuran kinerja inti industri ini. Temuan ini disertai kualifikasi nyata yang sama pentingnya dengan judul beritanya, dan salah satunya adalah usia studi tersebut.
Apa yang Diukur Studi Ini
| Elemen | Detail |
|---|---|
| Studi | "The Impact of LEED Certification on Hotel Performance," Matthew C. Walsman, Rohit Verma dan Suresh Muthulingam, Cornell Hospitality Report, Vol. 14, No. 15 (Juli 2014) |
| Data | Data harian tarif, okupansi dan pendapatan STR (Smith Travel Research) yang bersifat rahasia, 2005–2012 |
| Sampel | 93 hotel bersertifikat LEED di AS — seluruh populasi yang bersertifikat 2007–2012 — dibandingkan dengan 514 kompetitor tidak bersertifikat di pasar lokal yang sama |
| Periode | Kinerja diukur dari satu tahun sebelum sertifikasi hingga setidaknya dua tahun sesudahnya |
| Komposisi | ~65 bangunan baru, ~28 renovasi |
Jendela dua tahun pasca-sertifikasi tergolong singkat. Para peneliti sendiri menyatakan hal ini, dan itu tetap menjadi keterbatasan utama studi tersebut.
Temuan, dan Kualifikasinya
Sepanjang jendela pengukuran, hotel bersertifikat LEED menunjukkan kinerja finansial yang lebih unggul dibanding kompetitor tidak bersertifikat, baik pada ADR maupun RevPAR. Dua kualifikasi melekat padanya.
Jendelanya singkat. Karena banyak hotel baru saja bersertifikat, hanya ada data dua tahun pasca-sertifikasi. Para peneliti mencatat bahwa jendela yang lebih panjang akan memperkuat perbandingan tersebut — dan sepengetahuan penulis, hal itu belum pernah ditinjau ulang dengan dataset yang sama.
Beberapa hotel sudah berkinerja lebih unggul sebelumnya. Properti tertentu menunjukkan RevPAR yang konsisten kuat bahkan sebelum bersertifikat, yang menyisakan ambiguitas nyata soal apakah mereka memperoleh peningkatan yang sama seperti properti pada umumnya, atau apakah hotel yang sudah kuat memang lebih cenderung untuk bersertifikat.
Sampelnya Condong ke Segmen Atas
Sampel hotel bersertifikat sangat berat ke properti kelas atas — sekitar 31% mewah (luxury) dan 84% upscale ke atas. Ini layak diketahui saat menilai bagaimana temuan tersebut mungkin berlaku pada jenis properti yang berbeda, namun ini adalah fakta soal siapa yang ada dalam sampel, bukan temuan soal siapa yang paling diuntungkan: para peneliti mencantumkan pemecahan hasil lebih lanjut berdasarkan segmen sebagai arah riset masa depan, bukan sesuatu yang sudah diselesaikan studi ini.
Metode pencocokan studi ini membandingkan setiap hotel bersertifikat terhadap kelompok kompetitor lokalnya sendiri secara khusus untuk mengendalikan faktor lokasi. Itu adalah jawaban para peneliti sendiri atas pertanyaan lokasi — sertifikasi itu sendiri, bukan di mana kebetulan hotel tersebut berada, disajikan sebagai pendorong yang lebih mungkin di balik perbedaan yang terukur.
Apa yang Telah Berubah Sejak Saat Itu
Data ini berakhir pada 2012. Dua perkembangan sejak saat itu memengaruhi bagaimana temuan ini sebaiknya dibaca hari ini.
LEED telah berkembang melalui v4, v4.1 dan, pada April 2025, v5 — sehingga hotel yang bersertifikat sekarang memenuhi standar yang berbeda dan umumnya lebih ketat dibanding kohort studi tersebut. Dan sertifikasi hijau di sektor hospitality kelas atas telah bergeser dari pembeda menjadi ekspektasi, dengan merek-merek besar menjadikannya spesifikasi standar untuk konstruksi baru. Premium yang berasal dari menonjol di antara yang lain akan menyusut seiring semakin banyak pasar yang berada di posisi yang sama. Kedua efek ini mengarah ke arah yang sama: perlakukan angka Cornell sebagai bukti bahwa hubungan ini memang ada, bukan sebagai estimasi terkini besarannya.
Apa yang Disinyalkan Sertifikasi LEED kepada Tamu
Di luar angka-angka tersebut, industri hospitality mengadopsi sertifikasi LEED sebagian karena tamu semakin ingin tahu bahwa sebuah hotel membatasi jejak lingkungannya. Itulah mekanisme yang paling mungkin berada di balik efek pendapatan, bukan sekadar efek biaya, dan sekaligus mekanisme yang paling rentan menjadi sekadar standar minimum yang diharapkan (table stakes).
Bagi pengembang yang mempertimbangkan sertifikasi LEED untuk proyek hotel di Indonesia, pertanyaan yang relevan biasanya adalah skema mana, bukan apakah perlu bersertifikat atau tidak — LEED di mana kepemilikan, pembiayaan atau standar merek bersifat internasional, Greenship di mana pasarnya domestik. Artikel kami tentang memilih sertifikasi green building membahas keputusan itu, dan ALTA Integra mendukungnya melalui praktik advisory dan sertifikasi green building-nya.
FAQ
Apakah sertifikasi LEED meningkatkan pendapatan hotel atau hanya memangkas biaya?
Cornell Center for Hospitality Research menemukan hotel bersertifikat LEED mengungguli kompetitor tidak bersertifikat pada RevPAR, selain penghematan operasional yang lebih umum dikaitkan dengan LEED. Data ini mencakup 2007–2012, jadi perlakukan sebagai bukti bahwa hubungan ini ada, bukan estimasi terkini besarannya.
Apakah manfaat pendapatan ini sama untuk setiap hotel?
Sampel hotel bersertifikat condong ke segmen atas — sekitar 31% mewah, 84% upscale ke atas — tapi para peneliti mencantumkan pemecahan hasil berdasarkan kelas sebagai riset masa depan, bukan temuan studi ini. Metode pencocokan mereka membandingkan setiap hotel terhadap kompetitor lokalnya sendiri secara khusus untuk mengendalikan lokasi, sehingga sertifikasi itu sendiri disajikan sebagai pendorong yang lebih mungkin.
Data apa yang menjadi dasar studi Cornell ini?
Data STR rahasia yang mencakup 93 hotel bersertifikat LEED di AS — seluruh populasi yang bersertifikat 2007–2012 — dibandingkan dengan 514 kompetitor tidak bersertifikat di pasar lokal yang sama, dengan kinerja diukur dari satu tahun sebelum sertifikasi hingga setidaknya dua tahun sesudahnya.
Apa keterbatasan studi ini?
Dua hal utama. Jendela pasca-sertifikasi yang singkat — sering kali hanya dua tahun, sebagaimana dicatat sendiri oleh para peneliti. Dan beberapa hotel sudah berkinerja unggul sebelum bersertifikat, yang menyisakan ambiguitas nyata soal apakah mereka memperoleh peningkatan yang sama seperti properti pada umumnya.
Apakah temuan ini masih berlaku hari ini?
Tidak jelas, dan layak dinyatakan secara terus terang. LEED telah berkembang melalui v4, v4.1 dan v5 sejak data itu berakhir, dan sertifikasi hijau di hospitality kelas atas telah bergeser dari pembeda menjadi ekspektasi — yang secara masuk akal menyusutkan premium yang berasal dari menonjol di antara yang lain.
ALTA Integra menerapkan keputusan sertifikasi ini langsung pada proyek kompleks hotel & resor, di mana argumen pendapatan di atas harus disampaikan kepada pemilik sebelum desain dimulai.
